Der Immobilienmarkt im Vogelsberg verändert sich – und damit auch die Preisrealität!

Natürlich gibt es sie immer noch: Die eine ganz besondere Immobilie am Ortsrand. Mit unverbaubarem Blick über Wiesen und Felder, absoluter Ruhe, viel Natur und einem Lebensgefühl, das man in der Stadt oder in Ballungsgebieten kaum noch findet.

Gerade in der Niedrigzinsphase waren genau solche Immobilien extrem gefragt. Viele Menschen aus den Städten suchten bewusst nach einem zweiten Wohnsitz auf dem Land oder wollten sich den Traum vom Leben im Grünen erfüllen. Damals waren Käufer auch bereit, deutlich mehr Geld zu investieren – oft emotional motiviert und getragen von historisch günstigen Finanzierungen.

Doch diese Zeit hat sich verändert.

Das frühere Klientel, das bereit war, höhere Summen für ländliche Immobilien auszugeben, lässt aktuell stark auf sich warten. Viele dieser Käufer investieren heute lieber im Ausland in Immobilien oder halten sich aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung insgesamt zurück.

Gleichzeitig sind die Finanzierungskosten deutlich gestiegen. Bauzinsen von knapp 4 % verändern die Möglichkeiten vieler Käufer erheblich. Dazu kommen hohe Energie-, Modernisierungs- und Handwerkerkosten.

Besonders sanierungsbedürftige Häuser schrecken viele Interessenten inzwischen ab. Und man muss es offen ansprechen: Wer über Jahrzehnte kaum in seine Immobilie investiert hat, kann heute – gerade in dieser Marktphase – nicht automatisch einen Traumpreis erwarten.

Natürlich versuchen wir als Vermittler immer, den besonderen Wert einer Immobilie herauszuarbeiten und bestmöglich am Markt zu platzieren. Denn Lage, Aussicht, Ruhe und Möglichkeiten haben selbstverständlich ihren Wert. Aber am Ende entscheidet auch die Finanzierbarkeit.

So unattraktiv manche Neubaugebiete auf den ersten Blick wirken mögen: Eine Finanzierung für ein neues oder energieeffizientes Haus ist heute oft deutlich einfacher zu bekommen als für eine Immobilie mit technischem Stand der 70er- 80er- oder 90er-Jahre – oder älter.

Das hängt nicht selten mit dem Beleihungswert der Banken und dem ermittelten Sachwert zusammen. Und dieser wird sehr nüchtern berechnet: Der freie Blick über die grüne Wiese oder die emotionale Verbundenheit mit einer ländlichen Lage fließen dort kaum ein. Fehlende Infrastruktur oder höhere Modernisierungsrisiken wirken sich dagegen häufig negativ auf die Bewertung aus.

Deshalb setzen wir heute stärker denn je auf ehrliche, marktgerechte Preisstrategien. Nicht, um Immobilien schlechterzureden – sondern damit sie auch wirklich verkauft werden können.

Denn realistische Preise schaffen Bewegung im Markt. Und genau dann finden auch besondere Immobilien wieder die richtigen Käufer.

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Ihre Nadja Jockram

Der Traum vom Eigenheim – oder: Wie oft kann man eigentlich dasselbe Geld besteuern?

Wenn die Politik nicht bald umdenkt und die arbeitende Bevölkerung spürbar entlastet, könnte es hierzulande ziemlich ungemütlich werden. Denn für viele ist die eigene Immobilie längst nicht mehr nur ein Traum – sondern die letzte realistische Chance auf eine vernünftige Altersvorsorge.

Nur dumm, dass der Weg dorthin ein bisschen wie ein Hindernislauf wirkt – und an jeder Ecke die Hand aufgehalten wird:

• Einkommenssteuer – weil ich arbeiten gehe

• Kapitalertragssteuer – weil ich spare

• Grunderwerbsteuer – weil ich kaufen will

• Grundsteuer – weil ich jetzt besitze

• Versicherungssteuer – weil ich absichere

• Mehrwertsteuer – weil ich instand halte

• Energie- und Stromsteuer – weil ich wohne

• Erbschaftsteuer – weil ich die Immobilie weitergeben möchte

  
  

Man könnte fast meinen: Eigentum ist willkommen… solange man es sich nicht leisten kann.

Und als wäre das nicht genug, wird es besonders bei Bestandsimmobilien richtig spannend:

Banken schauen sich das Objekt an, sehen den Sanierungsbedarf – und setzen den Beleihungswert lieber etwas niedriger an. Klingt vernünftig, fühlt sich für Käufer aber eher wie ein freundliches „Viel Erfolg… aber bitte mit mehr Eigenkapital“ an.

Denn genau da liegt das Problem: Viele Menschen haben schlicht nicht genug Rücklagen, um Kauf und energetische Sanierung gleichzeitig zu stemmen. Neue Fenster hier, Dämmung da, Heizung am besten auch noch – und schwupps ist der Traum vom Eigenheim schneller energetisch entwertet als finanziert.

Kein Wunder also, dass immer mehr Interessenten sagen: „Vielleicht doch lieber weiter zur Miete wohnen… da weiß ich wenigstens, was mich erwartet.“

(Spoiler: steigende Mieten gehören auch dazu.)

Weniger Hürden, mehr Chancen: Der Staat sollte den Weg ins Eigentum endlich wieder für junge Menschen mit wenig Eigenkapital machbar machen.

Und trotzdem bleibt es dabei: Wer es schafft, Wohneigentum aufzubauen, hat langfristig oft die bessere Karte in der Hand, als dauerhaft die Immobilie eines anderen abzubezahlen.

Einen schönen Sonntag!

Ihre Nadja Jockram

Sachwert vs. Beleihungswert – was Eigentümer und Käufer wissen sollten

Als Immobilienvermittlerin erlebe ich häufig, dass unterschiedliche Wertangaben einer Immobilie für Verwirrung bei Kaufinteressenten sorgen. Besonders der Sachwert und der Beleihungswert werden oft gleichgesetzt – dabei verfolgen sie ganz unterschiedliche Ziele.

Hier eine Erklärung:

Der Sachwert – Grundlage für eine marktgerechte Einordnung

Der Sachwert wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und dient als objektive Grundlage zur Bewertung der Immobilie.

Er setzt sich im Wesentlichen zusammen aus:

• dem Wert des Grundstücks

• den Herstellungskosten des Gebäudes (unter Berücksichtigung von Alter und Zustand)

• einer Marktanpassung

Für uns als Immobilienvermittler ist der Sachwert ein wichtiger Baustein, um den realistischen Angebotspreis einer Immobilie einzuordnen – insbesondere bei eigengenutzten Häusern.

Der Beleihungswert – entscheidend für die Finanzierung

Der Beleihungswert wird von Banken nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegt.

Er beschreibt den Wert, den ein Kreditinstitut einer Immobilie langfristig und mit Sicherheitsabschlägen beimisst.

Für Käufer bedeutet das: Die Bank orientiert sich nicht am Angebotspreis oder Maklerwert, sondern an einem vorsichtig berechneten Wert, der oft darunter liegt.

Warum diese Unterscheidung für Sie wichtig ist

Für Eigentümer:

• Ein hoher Sachwert bedeutet nicht automatisch, dass die Bank diesen Wert vollständig finanziert

• Der erzielbare Kaufpreis hängt zusätzlich stark von Lage, Nachfrage und Marktumfeld ab

Für Kaufinteressenten:

• Die Finanzierung kann sich am Beleihungswert orientieren – nicht am Kaufpreis

• Eine Differenz muss ggf. durch Eigenkapital ausgeglichen werden

Unsere Rolle als Immobilienvermittler

Als professionelles Maklerbüro betrachten wir nicht nur einen einzelnen Wert, sondern das Gesamtbild:

• Sachwert, Vergleichswerte und Marktentwicklung

• individuelle Objektmerkmale

• aktuelle Nachfrage in der Region

So stellen wir sicher, dass Ihre Immobilie realistisch bewertet und optimal am Markt positioniert wird – und Käufer eine solide Entscheidungsgrundlage erhalten.

Fazit

• Sachwert: wichtige Grundlage für die Wertermittlung und Preisfindung

• Beleihungswert: sicherheitsorientierte Größe der Bank für die Finanzierung

Beide Werte sind wichtig – aber sie dienen unterschiedlichen Zwecken.

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Ihre Nadja Jockram